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    24歲泰禾集團“搏命式”自救成效初顯,全面復產復工后再迎援手

    原創 全球財說  2021-02-10 17:13:59  閱讀量:

    作者:丁一

    出品:全球財說

    2020年庚子鼠年,疫情黑天鵝讓整個世界猝不及防,加之金融政策持續收緊,房地產企業的日子難上加難。

    ?據不完全統計,截至2月3日,滬深及港股上市房企中有65家發布業績預告/快報,凈利潤同比下滑就有44家,其中21家降幅超100%。

    已經完成2000億年度銷售目標的中國金茂,凈利潤同比下降40%-50%讓市場大跌眼鏡。而此前基本面出現裂縫的房地產企業,如奧園美谷、新華聯、天房發展等更是難熬。

    時間倒轉24年,退回1996年的丙子鼠年,除中國恒大、榮盛地產、弘陽地產、龍光地產成立外,閩系商人黃其森創建了泰禾集團。

    對于泰禾集團而言,2020年似乎可以用“本命年魔咒”形容,但這一年在公司成長史中更是極為關鍵且難以忘懷。

    24載兩輪更替,深諳“不破不立,破后而立”這個道理后,泰禾集團先于同行及時扭轉發展方向,并在逐步趨穩中謀求繼續前進的可能性。

    知名央企拋出橄欖枝 復產復工穩步進行

    最新消息顯示,2月6日,泰禾集團董事長黃其森與中國能建葛洲壩集團股份公司黨委書記、董事長陳曉華進行座談,雙方就深化在新型城鎮化領域的全方位合作交換意見并達成廣泛共識,并將在施工、融資等領域展開合作。

    陳曉華表示,葛洲壩集團具有強大的融資能力、工程建設能力,與泰禾集團發展理念相通,優勢互補。期待雙方發揮各自優勢,加強交流對接,精選優質項目,在項目股權合作、施工協同、商業配套服務、未來社區建設等領域加強對接,共同實現房地產業務健康發展。

    知名央企拋出橄欖枝,對泰禾集團來說實屬利好。

    當然外界伸出援手也離不開泰禾自身的積極自救,其中最重要的一環便是全面推動項目復產復工。

    自2020年下半年起,泰禾集團位于福州、南昌、太原、武漢、上海、南京等地的多個項目全面復工,并于12月實現包括佛山院子、合肥院子、太倉院子、上海院子、南京院子等多個項目的交付。

    據悉,期間董事長黃其森還親赴多地項目一線,了解把握進度及方向,緊抓現金流,并強調必須堅持品質品牌,全力推進復工復產。

    其中,中山泰禾·金尊府一期洋房封頂、上海大城小院主體結構封頂、知音湖院子工程如期進行、福州灣D3地塊外裝工程完工穩步進展、金府大院加速推進外立面施工,此外鼓山院子、福州院子工程進展均十分順利。

    不能否認,此前泰禾集團旗下多個項目曝出延期交房等負面消息,但是隨著一大批項目近期重獲開工和銷售許可,部分項目資金問題得以緩解,一切也在泰禾集團的自身調節下重新開啟運轉。

    配合萬科調整結構 戰投入股順利推進

    若說,泰禾集團博得外援是因為積極復產復工,那么復產復工則是依靠及時調整戰略、盤活資產。

    2月3日,泰禾集團內部管理層工作會議上,董事長黃其森表示,泰禾最困難的時候已經過去,70%的債權方已經簽約或者正在簽約,春節后會正式宣布萬科戰投入股的消息。

    有消息稱,早在2020年8月,萬科集團總裁、首席執行官祝九勝便表示,萬科最終能否參股泰禾,取決于三個要素:泰禾的求生欲,金融機構的理解程度,政府部門的姿態與智慧。

    泰禾集團的求生欲不容置喙,并且掌門人黃其森也在不斷改變自身對于企業發展的看法。

    此前本著閩系商人“愛拼才會贏”的沖勁,拼盡全力擴大規模。時至今日,在強周轉降負債成為眾多房企首要目標的情況下,泰禾集團已先一步決定不再追求規模,求穩求全求進。

    曾有分析人士稱,縱觀泰禾集團的發展歷史,一直很堅定很執著、不投機不取巧,均是在恰當的時間節點做好一切準備。雖然,2020年看起來格外倉促,卻可言之步步堅定。

    黃其森直言,泰禾在管理上是小學生,且并不避諱需要向萬科學習的地方太多。

    2020年年中,泰禾在萬科的建議下,將原本的“總部-區域-城市-項目”四級管控體系向“總部-城市”的二級管控轉變,且正式撤銷上海區域,除保留廣深區域外其余改變為事業部。

    諸多配合和調整,及黃其森深明責任重大而決定暫時“放下”,才讓被泰禾集團稱為貴人的萬科更愿意為其主動謀劃,且戰投入股事項得以順利推進。

    債權人基本達成共識 換取喘息復蘇時間

    當然,不得不提的還有泰禾集團的負債情況。畢竟,截至2020年9月30日,泰禾集團負債情況并不容樂觀,一年內到期的非流動負債高達651.34億元。

    目前而言,泰禾集團的債權人主要包括信托、資管公司和銀行三大類。

    銀行提供長期借款,償還壓力不大,從消息層面看談判進展也較為順利;信托方面,四川信托及浙江金匯信托已將泰禾訴諸法庭,其中四川信托追索約48億元,浙江金匯信托追索約6億元。

    不過值得一提的是,資管公司作為主要債權人談判進展有可喜的一面。華融資產、長城資產、信達資產、東方資產、興業資產、浙商資產等6大債權人,其中便包括擁有金融全牌照的四大AMC,目前6家中已有4家資管公司與泰禾集團談定展期或債務重組。

    2020年12月22日,泰禾集團發布公告,與長城資管深圳市分公司簽署了《債務重組協議》,債務重組本金為120.03億元,就債務重組達成協議,展期至2023年12月18日。此筆債務涉及泰禾深圳院子和坪山泰禾中央廣場兩個項目

    并且早前,泰禾已與興業銀行就債務重組問題簽訂備忘錄,也與東方資產就債務重組問題達成一致。而華融資產除一筆4.87億元債務已簽署長期履行協議外,還存有在南京、蘇州項目中進場盤活資產的可能。

    此外,泰禾集團還有一筆18億元與民生銀行的借款達成展期協議,展期至2022年6月10日。

    據統計,泰禾現有60多家債權方,但目前多數均能認同泰禾集團對于非標的部分能延期3年,公開市場的部分能延期5年的處置債務思路,在以“不逃債、不賴債、不躲債”為底線的同時,承諾本金、利息和延期利息都會償付,從而為復蘇贏得時間。

    自萬科傳出入股泰禾集團的消息起,半年多時間令債權人達成一致格外困難,但也如祝九勝所形容的“要么集體沉船,要么集體上岸”,沒有人會希望泰禾集團就此倒下。

    土儲價值可觀 二次蝶變可期

    對于萬科所提及要求,內部、債權人、政府三項厘清,目前看基本已經完成,東風已至萬事俱備。

    泰禾集團2020年半年報顯示,目前集團土地儲備總占地面積為1303.98萬平方米,總建筑面積為3270.14萬平方米,剩余可開發建筑面積951.76萬平方米,而對應總可售貨值高達約6000億元。

    從分布看,除福建區域外,泰禾集團在長三角、京津冀、珠三角區域競爭力強勁,泰禾集團所擁有的90余個項目,主要集中在一二線城市,這便是前瞻所在。

    回歸核心城市加大投資力度,正是全行業認同趨勢。通過2020年數據看,即便在疫情影響下,一線城市銷售規模及價格仍保持強大韌性,二線城市雖沖高回落趨于平穩,但復蘇迅速。

    無論是京津冀經濟圈的北京、天津,長三角經濟圈的上海、南京、杭州,還是大灣區的一圈層城市廣州、深圳、珠海、中山、東莞,泰禾集團均有全面布局,在此基礎上即便暫停拿地仍可有序發展且擁有強大資本。而院子系的精巧設計及高端品質,更是成為千篇一律鋼筋水泥下的稀缺資源。

    隨著十四五期間房地產政策基調回歸中性,宏觀貨幣政策反復強調穩字當頭、不急轉彎的大背景下,房地產行業必將經歷新一輪調整,對于企業的治理結構、管理效率、盈利能力、資本結構都是巨大考驗。當然,在經歷過幾年的杠桿壓制后,2021年的房地產金融環境有望撥云見日、能見度提升。

    不過這一切,也都要建立在企業把控的基礎上,雖然千億級泰禾集團的爆雷讓市場震驚,但憑借努力自救,以及政府、資本、市場及同行的包容與援助,已經掙得緩和時間,黎明前的黑夜固然很長,但也終歸會天亮。

    “物生謂之化,物極謂之變”,經歷過生、化、極,如今期待泰禾集團的二次蝶變。

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