• 分享到微信朋友圈 ×
    打開微信,點擊底部的“發現”,
    使用“掃一掃”即可將網頁分享至朋友圈。
    加載中 ...
    云掌財經首頁 >  正文

    深圳公布二手房參考價,2021樓市,拳拳到肉

    原創 正商參閱  2021-02-10 16:02:44  閱讀量:

    2021年的樓市,注定不平凡。春節還沒到,政策已是一浪高過一浪,裹挾著中介、銀行、炒房客和剛需們在房價里浮沉。

    如果說此前的政策力度還只是警告處分,今年以來的各項政策,幾乎都是拳拳到肉,直擊樓市七寸。

    也許,從“房地產是現階段我國金融風險方面最大的灰犀牛”這句話出現開始,這頭灰犀牛沒有穩住之前,樓市的消息,沒有最重磅,只有更重磅。

    01

    核彈級調控

    當下的深圳落戶買房、離婚買房、婚票買房基本堵死;限購加碼的空間已不大;首付和稅費均已加碼,再加就和保護剛需相悖。

    沒想到深圳卻另辟蹊徑,直接放出了一個大招,給3000+個住宅小區定了成交參考價,可謂四兩撥千斤!

    2月8日,深圳住建局在國內率先提出,建立二手房成交價格參考機制,并發布3595個小區參考價格。

    下面具體看看深圳這份《通知》官方解讀內容——

    1、建立二手住房成交參考價格發布機制的主要目的是什么?

    是落實房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進二手住房市場信息透明,理性交易的重要舉措。

    2、建立二手住房成交參考價格發布機制中的成交參考價格是如何來的?

    是由深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上,以二手住房網簽價格為基礎,參考周邊一手住房價格,綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格,并按照市域全覆蓋、區域網格化原則,以住宅小區為區域網格單元,發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。

    3、二手住房成交參考價格將對深圳樓市產生影響?

    有利于加大二手住房交易信息公開力度,引導市場理性交易,引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格,引導商業銀行合理發放二手住房貸款,防控個人住房信貸風險,穩定市場預期。

    這其中最關鍵的一句話是第三點中引導商業銀行合理發放二手住房貸款,這意味著二手成交價參考,可能會影響銀行的評估價,這個非常狠,相當于釜底抽薪。

    2月9日上午,住建部房地產專家、深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒接受記者采訪對深圳建立二手房成交參考價格發布機制進行了深入解讀。王鋒透露說,深圳二手房成交參考價格原則上一年發布一次,中價掛牌價格不能超過參考價,商業銀行將根據成交參考價格發放二手房貸款。

    去年的國家統計局公布的全國70個大中城市的房價指數,深圳漲幅是5%,而二手房漲幅得比較大,達 12.9%,這在全國是比較高的。

    王鋒說,深圳二手住房成交參考價格原則上一年發布一次,市場波動大時也可能會半年發布一次。

    王鋒透露說,在對全市的3595個樓盤的調查中,發現深圳東部的大多數區域,像羅湖、龍崗、坪山、大棚、鹽田區的參考價格與成交價格基本上是一致,這些樓盤占全市樓盤總數的62%,應該是能夠真實反映市場的成交的情況。但是仍然有一些區域,特別是一些西部的熱點區域,比如福田香蜜湖片區、南山后海片區、寶安寶中片區的二手房價格要遠遠高出一手房價格,市場不理性現象非常突出。

    深圳地產媒體南方樓事將王鋒觀點總結為以下九個論點:

    1.政策是去年715新政后的延續;

    2.二手房參考價是穩房價穩預期的重要舉措;

    3.這是國內第一次發布二手房成交參考價,有利于加大二手住房成交透明,引導中介機構合理掛牌,商業銀行的放款需要以參考價作為重要依據,有利于降低金融杠桿;

    4.有利于解決一二手房價倒掛問題;

    5.很多人評價是兩年前的價格,因為大家的重點都放在熱點片區網紅盤上。參考價是以近一年的網簽價為基礎,并通過調查實際成交,銀行放款等綜合測定。

    其中62%的樓盤價基本上與網簽價一致,10%近一年甚至兩年無成交,27%也就大家重點關注的福田寶安和南山熱點盤是明顯偏離參考價的,價格虛高,存在投機炒作,不能體現市場合理水平;

    6.近期有報道指深圳二手房均價九萬是嚴重不實,也是根據掛牌價,存在嚴重誤導市場,擾亂市場預期,所以政府及時公布參考價是非常有意義的;

    7.對購房和居民的影響,短期內成交會有所下降,但是買賣雙方博弈加強了,不再只是強賣方市場,銀行還是會根據自己的風險評估來定價放貸,但金融機構同樣要配合調控政策的方向和方針,偏離參考價過多也是會被約談的;

    8.參考價原則上一年一調,會根據市場實際漲跌情況去調整;

    9.去年以來特別是今年,官方在新房供應上持續加大,今年新房還會一批批出來。最終目的還是保障真正的剛需的購房需求。

    同時,9日,深圳市房地產中介協會發布提示:各房地產中介機構、中介人員應堅決貫徹執行二手住房成交參考價格發布機制,向業主主動宣講《通知》要求,敦促業主合理調整委托放盤價格;各房地產中介機構、中介人員在線上、線下發布房源廣告時應以參考價格為重要依據、合理發布;對房屋本身確鑿信息之外相關金融按揭等非中介專業服務內容的咨詢,房地產中介人員不得隨意解釋、承諾。

    目前,今天各大中介平臺的掛牌價群體“消失”、“暫無數據”。

    02

    銀行動作是關鍵

    為什么說這次的關鍵在銀行?

    先來看看這次房價打折有多厲害。

    以深圳市場最有“有名”的華潤大沖潤府為例,該項目最新一期潤璽曾因去年的“萬人打新”引起全國關注。記者查詢發現,目前潤府一期和二期的二手房掛牌價已經高達每平方米18萬元左右,但此次發布的參加價格僅為每平方米132000元,相當于打了7.3折,以80平米的戶型計算,以指導價格售賣比目前市價便宜384萬。

    例如,位于光明的龍光玖龍臺項目,貝殼最近的一次成交在2021年1月23日,成交單價為82895元/平方米,而官方的指導價格為51900元/平方米;再如,南山的中海陽光玫瑰園,其成交均價在14萬元/平方米左右,而官方指導價則為10.6萬元/平方米。

    如果銀行的評估價格系統參照官方的指導價格,會產生什么樣的影響?

    舉個例子,福田某盤實際成交價1000萬,成交參考價800萬,首付五成,原本可以貸500萬,首付準備500萬即可,新政后只能貸400萬,首付就要準備出600萬,如果籌不出這100萬,就只能放棄或者買總價更低的房子。需求被迫減少了。

    招商證券首席分析師張夏在朋友圈分析稱,買賣家價格預期太大,如果再加上放貸按照參考價格,實際首付比例大幅提升,深圳二手房要被速凍了。。

    有網友稱,這才是真正的核武器。

    分析稱,新政首先要看能落實的程度,如果落不到實處,一切都是白搭,如果銀行能全面配合落實到位,影響力會非常大。

    在業界人士看來,如若二手房成交參考價對銀行的評估價帶來較大的影響,這一政策將是觸及根基、動及根本的調控措施。“如果評估價不得高于官方參考價,杠桿會下降很多,遍地瘋漲的趨勢就會被改變,深圳會橫盤一段時間了。”

    不過,根據今日《券商中國》的報道,記者向多家銀行了解情況,得到的回復都是暫未接到相關通知。有銀行表示,銀行會配合相關要求做好房地產貸款的發放工作。

    03

    這次房價能降嗎?

    如果是按政府的指導價評估,就是明顯的降杠桿了,那勢必對深圳房價構成影響。

    會不會引發一些高杠桿的人資金鏈斷裂?

    根據《櫻桃大房子》分析,深圳的樓市,是一個全靠杠桿撬動的市場,各種經營貸、抵押貸,全款買房,再貸款7成出來去打新的現象比比皆是。

    如果二手房跌價,跟新房價差縮小,沒有了套利空間,投資者的月供壓力大,而這兩年買入的房子又限售賣不了,不知道最后會怎么樣。

    《櫻桃大房子》舉例,一個金融公司的朋友說,在深圳,月供沒有上十萬,就不算是一個成功的投資客,在朋友面前都會被人鄙視,他身邊月供十多萬的投資者都不少,都是從銀行貸款滾雪球。

    打擊投資客是沒有問題的,但同時也傷及到了剛需,銀行在執行的時候會不會考慮到傷及無辜而首鼠兩端,有所顧慮?可行性有多大?

    被“715”樓市調控誤傷,丟了房票的部分剛需族們并沒有因為二手房成交參考價低于實際成交價就樂開花。

    根據《第一財經》報道,在剛需族朱堅強(化名)看來,他不僅沒有撿到便宜,上車門檻恐又被抬高了。朱堅強的心情很復雜。

    新政發布會,朱堅強先是收到了房產中介們關于銀行貸款額度可能降低、首付提升的微信、電話提醒,后面就開始四處咨詢打聽。

    在“715”政策出臺后,來自各方的統計數據顯示,有三分之一左右的剛需客喪失了購房資格,深圳樓市新增房源客量、二手帶看量也出現了持續性下滑,一直持續到2020年10月下旬才稍有回暖。然而,二手房掛牌價卻持續上行至8萬/㎡以上。

    這背后是深圳業主心態堅挺。

    回看深圳歷年的樓市調控,短期盤整震蕩是猛政的產物,長期走勢并不改。歸根結底,房屋供求結構失衡乃核心因素之一。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉等數位人士對該政策對樓市的影響持保留態度。

    “新出爐的二手房指導價,把買家的購房門檻抬起來,難道就能讓房價降下去?已經嘗到甜頭的深圳業主們是會任由房價下跌,還是看到行情不妙就撤下房源等待下一個高房價交易節點?”深圳一位房企銷售負責人表示,這本質上仍是買方賣方的博弈之戰,明火好滅,心火難熄。

    更多市場人士認為,對深圳樓市的短期影響是雙方會進入博弈階段,讓賣方更理性,讓買方更清楚市場價格,深圳的二手房成交量大概率將迎來新的觀望周期。

    值得一提的是,《宋丁觀點》在文章《開年專稿:中國房地產大退潮從深圳供應大漲潮開始?》中曾表示——

    去年政策面最突出的表現在貨幣政策。

    其一,8月20日,住建部、央行給房企融資設置了“三道紅線”;其二,12月31日,央行、銀保監會提出關于分五檔對銀行業金融機構房地產貸款占比和個人住房貸款占比設定上限的房地產貸款集中度管理制度。

    這個“三道紅線”和“五檔管理”的貨幣融資政策總體上是發出了收緊房地產貨幣供應的清晰信號,給房企套上了從銀行獲得大額流動性的緊箍咒,給銀行向房企和樓市“放水”設定了高位水壩,也給購房者設置了嚴格的貸款門檻。

    深圳這個城市仍然是個另類,當其他城市的樓市已經出現供過于求、至少是供需大體平衡的背景下,深圳仍然是供不應求,例如,北上廣每年的新房供應都在10萬套左右,而深圳只有3萬、4萬套左右,1500萬常住人口中,真正擁有紅本住房的不超過30%,何況,每年的新增人口仍然有40萬左右。

    從貨幣總量看,2019年12月底是8.3萬億,2020年11月底是9.9萬億,凈增1.6萬億,平均月增1455億。

    如此多的人口,如此高的存款,不斷加劇住房困局的存在,房價不斷攀升,去年二手房價高達8萬以上,名列全國城市第一位,且遠高于北上廣。

    基于此,去年深圳的宅地供應已經明顯加快,全年釋放了31宗,超過了十三五頭四年的總和;更重要的是,深圳慶祝特區建立40周年的時候,國家推出深圳綜改試點方案,提出綜合授權清單,在土地管理制度上給予深圳大膽改革的發展空間。

    深圳從來都是中國房地產的標志性城市,當深圳走不出供需失衡的通道,投機者仍然有機可乘,深圳仍然被投機虛熱的浮云籠罩時,就不能說中國房地產已經實現大退潮。

    來源:網易財經、第一財經、中國基金報、券商中國、米宅、櫻桃大房子、宋丁觀點等

    (更多精彩內容,關注云掌財經公眾號(ID:yzcjapp),或者點擊這里下載云掌財經App

    您可以通過云掌財經手機版訪問:深圳公布二手房參考價,2021樓市,拳拳到肉

    本文由入駐云掌號的作者撰寫,除云掌財經官方賬號外,觀點僅代表作者本人,不代表云掌財經立場,如需轉載請聯系作者本人。

    正商參閱

    2054 文章
    13.83億 閱讀

    原《政商參閱》,做價值的傳播者!

    + 關注

    推薦閱讀

    伊人久久情人综岁的合网18